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修复城市伤疤——美国华盛顿D.C.西北地区

http://www.www.xmboyaedu.com 2017-08-09 来源:LAM 作者: 发表评论(0)

  项目基本情况

  开发商: Property Group Partners, Washington, D.C.

  总体规划: Skidmore, Owings & Merrill, Washington, D.C.

  景观设计: Lee and Associates, Washington, D.C.

  建筑设计: Kevin Roche John Dinkeloo and Associates, Hamden, Connecticut; Kohn Pedersen Fox Associates, New York; and Beyer Blinder Belle, Washington, D.C.

  交通工程师: STV, Washington, D.C.

  总承包商: Balfour Beatty Construction, Fairfax, Virginia.

  结构工程师: Leslie E. Robertson Associates, New York.

  所有城市都有自己的伤疤,这些是过去的规划留下的问题。虽然那些规划也是具有良好的愿望,但是有问题的城市规划会在接下去的几十年里对城市空间起到了负面的影响。四十多年来,美国华盛顿D.C.西北的地区就存在这样的问题。该地区的中心紧邻国会山东面:这是一块3个街区长,200英尺宽的开敞地带,它位于中心高速公路(I-395)的上方,从纽约到东南高速公路(I-695)的下方。

  这个地区的入口位于马萨诸塞州大路以北,E号大街南侧,它的东侧是二号大街,三号大街沿线是密集的20世纪中期的建筑。那些建筑因其周边的高速公路和城市铁路而成为可城市的核心区。该区计划在建设一条城市内环线以便联通西端的国家广场和东端的安那考斯迪亚河(Anacostia River)。八条车道的中心高速路沿着美国国会大厦西侧,是第二段建筑。

  宪法大道北部,高速路D.C. 部分将会穿过一个很大的黑人和欧洲人工作区毗邻的地方,这里因为城市经济的衰退已经表现出明显的衰退。(部分原因是该地区的困难,在地方政府1967一个完整的重组给其第一的市长和市议会特区半自治规则。)这个地区是一个衰退的地区,对该项目几乎没有做任何抵抗。但是中心高速路建成后七年后,当地联邦财政预算的削减、运输路线的变化以及该区其他更加富裕地区对该高速路项目的持续抗议,政府开始对该条高速路收费。1973年I-395高速路突然终止在马萨诸塞大道,D.C.区的规划被废弃。(这使交通堵塞有所缓解,地下铁延伸至纽约大道,向北延伸了几个街区,这个交通上的改变于1982启用。)

城市规划可能给城市空间带来无法抹去的影响

一个新的南行的I - 395道路的斜坡段汇于马萨诸塞州大道中段。照片由物业集团合伙人提供。

  四十多年过去了, 这个城市的伤疤已经逐渐消失,感谢开发物业集团的合作伙伴(PGP)投资13亿美元的美国国会大厦发展基金给这7.5英亩的地方带来的变化。该项目包含130英尺高的建筑(包括住宅)和公共空间(PGP说,公共空间占该地区总面积的20%),F和G的街道的链接地段以及并提供220万平方英尺的可出租地。

  目前,工程的进度是第一栋建筑预计2018年竣工,国会大厦预计2022年前后建成。

  为什么建设需要这么长时间?城市经济不景气始于(如同其他城市核心区)20世纪60年代,这种状况延续到世纪之交。那时,该区蓬勃发展,在最后的这个十年里,PGP地区副总裁鲍勃·布朗诺勒(Bob Braunohler)表示,只有该地区房地产回暖才能负担得了这么投资巨大的城市建设项目。他说:“比较一下的话,我们建设土地和建造土地的成本比购买同等规模的土地要少。”

  1988年,当地的一个开发商康拉德·蒙特(Conrad Monts),获得城市高速公路的使用权并提出了一个多建筑的建设项目。但是由于各种原因,多年以后该项目被搁置了。2005年的时候,该地区还是空置的,蒙特和城市陷入诉讼。找到一个机会,PGP(后被称为路易斯德莱弗斯财产集团)开始和蒙特就这一地块进行谈判。这个过程经历了好几年,但双方没有在空地的价值上达成一致。该协商在2012年终结,阿诺德和波特律师事务所的一位睿智的律师说:PGP要以低于公开价6300百万美金购得这块地,蒙特获得该地的试用权出租,但是数量关系上遵循的原则是要考虑建设高速路桥面的隐藏成本,这意味着最终价格尚未确定。

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编辑:guoai
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